2024/12/28
土地受让方请求转让方办理过户登记是否受诉讼时效限制？
土地受让方请求转让方办理过户登记是否受诉讼时效限制？
（一）认定土地受让方的过户登记请求不适用诉讼时效的案例（案例1-案例2）
案例1：再审上诉人滦平县胜龙房地产开发有限责任公司与被上诉人王喜凤因房屋买卖合同纠纷再审民事判决书[承德市中级人民法院（2015）承民再终字第41号]认为，2004年9月l5日，王喜凤与胜龙公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。201O年8月5日，王喜凤与屈某某签订的《协议书》虽未加盖胜龙公司印章，但此协议是在包括王喜凤在内多名住户因房屋办证问题到双滦区政府信访区政衬责成司法局法律援助中心协调的情况下签订的，胜龙公司对此知晓，故视为合法有效。为此，王喜凤要求按照该协议支付违约金的请求应予支持。王喜风要求胜龙公司办证属于物上请求，物权不能适用诉讼时效，胜龙公司应当协助王喜凤办理房屋产权证。
案例2：湖南松德房地产开发有限公司与安仁县圣博置业有限公司建设用地使用权转让合同纠纷民事判决书[湖南省郴州市中级人民法院（2014）郴民一初字第52号]认为，关于湖南松德公司要求办理土地过户登记的诉请是否超过诉讼时效的问题，安仁圣博公司已向湖南松德公司交付涉案土地的使用权证，现湖南松德公司请求办理土地过户登记手续具有物权属性，系物权请求权，依法不应适用诉讼时效的规定。因此，安仁圣博公司辩称本案超过诉讼时效的理由不成立，不予支持。
（二）认定土地受让方的过户登记请求适用诉讼时效的案例（案例3-案例5）
案例3：上海美田摩托车有限公司与温岭市正田摩托车零部件制造有限公司一般买卖合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院（2014）民申字第909号]认为，诉讼时效制度的基本价值不仅在于督促权利人及时行使权利，更在于平衡权利人和义务人的利益关系。由于双方转让的是划拨性质的土地使用权及其上的房产，需要办理出让手续并取得房产证后才能进行转让过户，因此双方签订协议之时案涉房地产尚不具备转让过户的条件；直至2007年美田公司办妥土地使用权出让手续并取得房产证时转让条件才得以具备，但美田公司此时并未通知正田公司，正田公司对此亦不知情。据此原审法院认定正田公司主张房地产过户请求权的诉讼时效起算时间应当从美田公司办妥土地使用权出让手续取得房产证并通知正田公司后才开始计算，符合诉讼时效制度的价值取向，并无不当。美田公司申请再审称本案已超过诉讼时效与本案事实不符，本院不予支持。
案例4：唐山新戴河房地产开发有限公司与唐山康泰建筑工程有限公司建设用地使用权转让合同纠纷申请再审民事判决书[最高人民法院（2015）民提字第35号]认为，因相关政府文件能够证明康泰公司一直因土地过户问题向新戴河公司及政府主管部门主张权利，故康泰公司的反诉并未超过诉讼时效期间。康泰公司反诉要求新戴河公司继续履行案涉《土地使用权转让合同》，向康泰公司交付打网岗岛内800亩土地，并为康泰公司办理上述土地使用权过户登记手续的请求符合法律规定，应当予以支持。
案例5：林绮卿与中山市建设企业资产经营有限公司建设用地使用权转让合同纠纷民事判决书[广东省中山市第一人民法院（2009）中一法民一初字第213号]认为，林绮卿、建设资产公司签订的《协议书》经上述分析为合法有效合同，双方当事人均应恪守各自的义务，享受相应的权利。现林绮卿已履行支付部分购地款283815元的义务，余下购地款300000元双方在《协议书》中约定待办完土地使用证手续5天内一次付给中山市建筑设计院，但因双方在《协议书》中没有明确约定办理涉案土地使用权过户手续的具体时间及期限，即林绮卿可随时向土地使用权出让人提出办理土地使用权过户手续的权利，建设资产公司也应积极履行为林绮卿办理土地使用权过户手续的义务。林绮卿曾于2007年1月15日向法院提起诉讼，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、第十二条的规定，诉讼时效产生中断，本案诉讼时效期间应从中断时起重新计算，故林绮卿于2009年1月8日提起诉讼并未超过两年法定诉讼时效。建设资产公司主张林绮卿的诉讼已超过法定诉讼时效的辩解欠缺事实和法律依据，一审法院不予采纳。
2024/12/23
土地转让合同后土地被政府收回导致合同无法履行，受让人能否据此主张合同无效？
裁判要旨
合同效力的认定需要评判合同约定内容是否违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同履行过程中发生的事实，不影响合同效力。
案情简介
一、2010年，金泰公司与万佳和公司签订土地转让合同，约定金泰公司将53.6亩的出让土地使用权过户给万佳和公司用于房地产开发，每亩单价80万元，过户过程中发生的相关任何行政收费均由万佳和公司承担。
二、合同签订后万佳和公司已向金泰公司支付土地使用权转让费950万元,金泰公司已将39.979亩的土地使用权过户给万佳和公司。金泰公司向阿克苏市地税局缴纳土地增值税等共计1124075.51元。
三、2014年，金泰公司向阿克苏中院提出诉讼，请求支付土地转让价款。阿克苏中院判决：万佳和公司支付金泰公司23607275.51元（39.979800000元-9500000元＋1124075.51元）。
四、万佳和公司不服阿克苏中院判决，向新疆高院提起上诉，请求依法撤销阿克苏中院判决，驳回金泰公司的诉讼请求。新疆高院判决驳回上诉，维持原判。
五、万佳和公司不服新疆高院判决，向最高法院申请再审称，案涉合同约定的土地系由08、015、074号三宗土地构成，而08号宗地已被政府收回后公开出让，关于08号宗地使用权转让的约定无效；金泰公司至今未交付74号宗地，有关该宗地的转让约定效力待定。万佳和公司应在取得53.6亩土地之后才有义务向金泰公司支付剩余土地余款。最高法院裁定驳回其再审申请。
裁判要点
法院认定万佳和公司应支付土地转让价款的原因在于：
第一，案涉土地转让合同合法有效，合同履行过程中发生的事实，不影响合同效力。万佳和公司关于08号宗地已被政府收回后公开出让，金泰公司不可能向万佳和公司交付该宗地，案涉《土地转让协议》关于08号宗地转让的约定无效；金泰公司至今未交付74号宗地，有关该宗地的转让约定效力待定的主张缺乏法律依据，最高法院不予支持。
第二，根据《合同法》第一百六十一条的规定，万佳和公司应在取得39.979亩（015号宗地）的土地使用权证后支付相应的转让价款。首先，案涉土地转让合同约定的转让价款是以双方交易的53.6亩土地为基数计算，但合同并未将万佳和公司取得全部53.6亩土地使用权证作为万佳和公司履行付款义务的条件。其次，案涉土地转让合同仅约定了整体价款的支付方式，而案涉土地由三宗土地组成，土地使用权存在分期交付的实际情况，根据《合同法》第一百六十一条的规定，买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。因此万佳和公司应当在取得39.979亩的土地使用权证后依照合同约定的转让价款计算方法支付该部分土地对应的价款。
阿克苏万佳和房地产开发有限责任公司与阿克苏地区金泰商贸有限责任公司建设用地使用权转让合同纠纷民事申请再审案
2024/10/30
土地转让合同约定转让方应缴纳税款由受让方负担合法有效？
最高人民法法院[（2015）民申字第2282号民事裁定书
新疆京中房地产开发有限责任公司与巴州银盛房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷 裁判要旨：
土地转让协议中关于税款负担条款，只要双方的意思表示是真实的，该约定并不会造成国家税款的流失，这种约定不违反法律的强制性规定，因此约定税款具体由谁来负担是当事人意思自治的范畴，不影响合同的效力。
