2024/12/18
房屋征收程序中以“危险房屋”、“紧急避险”为由拆除房屋的司法认定——人民法院案例库
人民法院案例库：房屋征收程序中以紧急避险为由拆除危房的司法认定；涉案《鉴定报告》提出异议和申请重新鉴定的权利
王某宾诉长沙市天心区住房和城乡建设局危房拆除决定案
房屋征收程序中以紧急避险为由拆除危房的司法认定
关键词
行政 行政强制执行 危房拆除决定 紧急避险 司法认定
基本案情
长沙市天心区新开铺路114号第146栋XXX房屋为王某宾所有。为实施湖南机床厂及周边地块棚户区改造项目，长沙市天心区人民政府于2020年6月24日发布天政征（2020）4号《房屋征收决定》，案涉房屋位于征收范围内。2020年12月15日，长沙市天心区新开铺街道办事处向王某宾作出并送达《天心区新开铺街道办事处关于做好排除新开铺路114号第146栋XXX房屋安全隐患工作的通知》，其主要内容为：该房屋因年久失修，目前墙体、屋顶、房屋楼道多处开裂，墙面粉尘脱落严重，且近段时间气候不好，存在严重安全隐患，将面临随时倒塌的危险。要求王某宾加强对房屋的日常监测，密切关注隐患情况，设置警示标志，确保周边行人安全，加强自我保护意识、尽快安全转移，确保人身及财产安全。2020年12月28日，天心区住建局委托湖南省建设工程质量检测有限责任公司对案涉房屋主体结构进行房屋安全性检测鉴定。2020年12月29日，天心区住建局向王某宾送达天住建函[2020]37号《房屋安全鉴定通知书》，责令王某宾收到通知书之日起3日内聘请具有专业资质的房屋安全检测机构对案涉房屋进行结构安全鉴定。2021年1月4日，湖南省建设工程质量检测有限责任公司出具《天心区新开铺路114号第146栋房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为：该房屋年代久远，多处位置出现病害，根据现场检测结果及《危险房屋鉴定标准》相关要求，综合评定该房屋危险性等级为D级，即该房屋承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房，建议拆除。
2021年1月7日，天心区住建局作出天住建危拆告字[2020]第37号《危房拆除告知书》，并于2021年1月14日向王某宾送达，告知王某宾案涉房屋综合评定为D级危险房屋，存在严重安全隐患，要求王某宾在收到告知5日之内停止使用并自行拆除危房，逾期仍未履行义务的，该局将委托无利害关系的第三人代为实施拆除。2021年1月22日，天心区住建局以紧急避险为由作出案涉《危房拆除决定书》，并于1月27日向王某宾送达。该决定书的主要内容为：责令你户立即停止使用位于新开铺街道新开铺路114号146栋XXX号危险房屋，并在本决定送达即日起5日内腾空并拆除该房屋，辖区街道提供位于金石蓉园小区E14-3-XXX栋二室二厅房屋作为你户周转用房。王某宾不服《危房拆除决定书》，向长沙铁路运输法院提起行政诉讼。
2021年2月8日，长沙市天心区人民政府对王某宾作出天政征补[2021]3号《房屋征收补偿决定》。2021年4月2日，案涉房屋被拆除。
长沙铁路运输法院于2021年4月19日作出(2021)湘8601行初496号行政判决，确认长沙市天心区住房和城乡建设局作出案涉《危房拆除决定书》的行为违法。长沙市天心区住房和城乡建设局不服，提起上诉。湖南省长沙市中级人民法院于2021年6月24日作出（2021）湘01行终287号行政判决，驳回上诉，维持原判。
裁判理由
本案的争议焦点系天心区住建局作出涉案《危房拆除决定书》行为的合法性问题。第一，根据《城市危险房屋管理规定》第五条，天心区住建局作为天心区的房地产行政主管部门,具有对本辖区范围内的城市危险房屋管理工作的职责。第二，《长沙市房屋安全管理条例》第十六条、二十一条、二十三条、二十四条等规定了房屋安全鉴定单位的资质、申请鉴定的主体、程序及对房屋鉴定结论不服的救济途径。本案中，一方面，天心区住建局委托危房鉴定时未充分保障王某宾自行委托的权利；另一方面，鉴定机构湖南省建设工程质量检测中心有限公司出具涉案房屋安全鉴定《鉴定报告》后，天心区住建局亦未充分保证王某宾对于涉案《鉴定报告》提出异议和申请重新鉴定的权利，程序违法。同时，涉案房屋已被纳入湖南机床厂及周边地块棚户区改造项目征收范围，在本案王某宾未签订征收补偿协议的情况下，天心区住建局以拆危为由作出《危房拆除决定书》，并拆除其房屋，其目的并非严格意义上的城市危房管理，而是为了加快征拆进程，避开法定的征收实施程序，其执法目的存在不当。综上，天心区住建局作出涉案《危房拆除决定书》程序违法，执法目的不当，依法应予以撤销。因涉案房屋现已被拆除，涉案《危房拆除决定书》已不具备可撤销的内容，应当确认为违法。
以紧急避险为由对纳入征收范围的房屋作出危房拆除决定并据此拆除房屋，在实践中被称为以拆危促拆迁。需要指出的是，在房屋征收过程中作出危房认定和拆除行为是否具有目的正当性，与危房认定和拆除行为的主体是否适格、程序是否合法、证据是否确凿具有逻辑上的递进关系。从审查规则来说，只有具有目的正当性，才有必要进一步进行职权、程序以及证据审查。目的是否正当，应当是该类案件审查的第一步。
一方面；房屋征收与危房拆除具有本质区别，两者本应各行其道。当房屋被纳入征收范围后，应当适用征收补偿法律关系，对房屋进行合法补偿后予以收回，此时再以紧急避险为由作出危房拆除决定应当受到严格限制。对于被纳入征收范围的房屋，只有严格按照征收程序实施征收无法避免现实危险时，才可以适用危房认定和拆除程序。通常来说，突发性、危急性以及必要性是现实危险的判断标准。另一方面；征收决定一经作出，房屋的价值便已确定。即便此后该房屋成为危险房屋，其价值也不因此而丧失，同时危房权利人因危房拆除获得的重建权不再享有。对该房屋的补偿仍应以评估报告确定的价值为准，行政机关仍应当依法履行补偿职责。本案中，天心区人民政府2017年便作出了征收决定，房屋价值评估报告也已经送达王某宾，案涉房屋价值此时便已固定。即便案涉房屋因年久失修等原因而必须立即拆除，但其价值也不再因此而减损，王某宾仍然享有获得公平补偿的权利。本案中，天心区人民政府在《危房拆除决定书》作出以后，依然对王某宾作出了《房屋补偿决定》，保障王某宾的房屋补偿权利。
裁判要旨
房屋征收与危房拆除具有本质区别，两者本应各行其道。当房屋被纳入征收范围后，应当适用征收补偿法律关系，对房屋进行合法补偿后予以收回，此时再以紧急避险为由作出危房拆除决定应当受到严格限制。对于被纳入征收范围的房屋，只有严格按照征收程序实施征收无法避免现实危险时，才可以适用危房认定和拆除程序，否则以危房为由拆除该房屋执法目的不当，应予确认违法或者撤销。另一方面，征收决定一经作出，房屋的价值便已确定。即便此后该房屋成为危险房屋，其价值也不因此而丧失，对该房屋的补偿仍应以评估报告确定的价值为准，行政机关仍应当依法履行补偿职责。
关联索引
《中华人民共和国行政诉讼法》第74条第2款第1项、《城市危险房屋管理规定》第5条
一审：湖南省长沙铁路运输法院（2021）湘8601行初496号行政判决（2021年4月19日）；二审：湖南省长沙市中级人民法院（2021）湘01行终287号行政判决（2021年6月24日）
2024/11/03
农村住房安全性鉴定技术导则（住房和城乡建设部 建村[2019]200号）
一、总则
第一条为规范农村住房安全性鉴定程序和方法，为农村危房改造提供可靠依据，对《农村危险房屋鉴定技术导则（试行）》修订后形成本导则。
第二条本导则适用于一、二层既有农村住房的安全性鉴定，主要包括房屋危险程度鉴定及防灾措施鉴定。
三层及以上农村住房，可参照现行国家标准《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB 50292）、《建筑抗震鉴定标准》（GB 50023）进行鉴定。
第三条农村住房的安全性鉴定，以定性判断为主。根据房屋主要构件的危险程度和影响范围评定其危险程度等级，结合防灾措施鉴定对房屋的基本安全作出评估。鉴定以现场检查为主，并结合入户访谈、走访建筑工匠等方式了解建造和使用情况。
第四条危险房屋（以下简称危房）指部分承重构件被鉴定为危险构件，或结构已严重损坏、处于危险状态，局部或整体不能满足安全使用要求的房屋；危房以幢为鉴定单位，通常为主要居住房屋。
第五条农村住房安全性鉴定应由具有专业知识或经培训合格，并有一定工作经验的技术人员进行。
二、基本规定
第六条农村住房安全性鉴定应按下列程序进行：
1.场地安全性鉴定：核查场地是否为地质灾害易发区，结合场地周边环境调查情况，进行安全性鉴定，鉴定结果分为危险和基本安全两个等级。
2.房屋基本情况调查：结合现场查勘，收集农户基本信息和房屋信息。
3.房屋组成部分危险程度鉴定：对房屋各组成部分现状进行现场调查、查勘和检测，包括地基基础、上部承重结构和围护结构，分别鉴定其危险性，鉴定结果分为a、b、c、d四个等级。
4.房屋整体危险程度鉴定：对房屋各组成部分危险程度鉴定分级情况进行汇总，确定房屋整体危险性，鉴定结果分为A、B、C、D四个等级。
5.防灾措施鉴定：检查房屋是否采取防灾措施，并对防灾措施完备情况进行调查，鉴定结果分为具备防灾措施、部分具备防灾措施和完全不具备防灾措施3个等级。
6．处理建议：对被鉴定的房屋，根据房屋整体危险程度鉴定和防灾措施鉴定结果，综合考虑安全性提升加固改造措施，提出原则性的处理建议。
7．出具鉴定报告：农村住房安全性鉴定报告内容应包括农户和房屋基本信息，房屋组成部分危险程度鉴定情况，房屋整体危险程度鉴定和防灾措施鉴定情况，并根据鉴定结果提出处理建议，附房屋简图和现场照片。
8．争议处理：当农村住房安全性鉴定结论存在争议时，应委托专业机构进行仲裁鉴定。
图1 农村住房安全性鉴定程序
第七条对房屋组成部分进行危险程度鉴定，应按下列等级划分：
a级：无危险点。
b级：有危险点。
c级：局部危险。
d级：整体危险。
第八条在房屋组成部分危险程度鉴定基础上，对房屋整体危险程度进行鉴定，按下列等级划分：
A级：结构能满足安全使用要求，承重构件未发现危险点，房屋结构安全。
B级：结构基本满足安全使用要求，个别承重构件处于危险状态，但不影响主体结构安全。
C级：部分承重结构不能满足安全使用要求，局部出现险情，构成局部危房。
D级：承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。
第九条农村住房安全性鉴定分两阶段进行，第一阶段为场地安全性鉴定，第二阶段为房屋组成部分危险程度鉴定、房屋整体危险程度鉴定和防灾措施鉴定。当既有房屋建设场地被判定为危险时，可直接鉴定为D级，提出迁址重建建议。
第十条房屋安全性鉴定应按照先房屋外部、后房屋内部，先宏观判别、后详细评定的顺序进行。房屋外观破坏程度严重或濒于倒塌的房屋，可不再对房屋内部进行检查，直接鉴定为D级。
第十一条房屋外部检查重点为：
1.房屋周边环境情况。
2.房屋的层数、高度、平立面布置、主要建筑材料、楼（屋）盖形式等。
3.地基基础的稳定和变形情况。
4.房屋是否有整体倾斜、变形。
5.房屋外观损伤和破坏情况。
第十二条房屋内部检查时，应首先结合外部检查确定房屋结构体系，然后对主要构件进行外观缺陷、损伤及破坏情况的检查。对各类构件的检查要点如下：
1.承重墙体、柱、梁、楼板、屋盖构件的材质、规格尺寸，有无受力或变形裂缝及程度等。
2.各承重构件之间的连接构造节点做法及现状，有无拉脱、松动、变形等。
3.木构架承重房屋的刚性围护墙及其与承重木构架的连接。
4.判定墙体裂缝性质时，应注意区分抹灰层等装饰层的损坏与构件本身的损坏，必要时应剔除其装饰层进行核查。
第十三条现场鉴定人员应有可靠的安全防护措施。
三、场地安全性鉴定
第十四条场地是否存在重大安全隐患，以自然资源部门出具的评估结果和建议为准，避免造成严重后果；同时现场调查房屋所处周边环境是否存在危险因素。当场地存在下列情况之一时，应判定为危险场地：
1.可能发生滑坡、崩塌、地陷、地裂等。
2.洪水主流区、山洪、泥石流易发地段。
3.岩溶、土洞强烈发育地段。
4.已出现明显变形下陷趋势的采空区。
四、房屋组成部分危险程度鉴定
第十五条房屋由地基基础、承重构件、围护（分隔）构件、木屋架和楼（屋）盖等组成，各组成部分包括多个构件，危险程度鉴定时以危险程度最高的构件来判定组成部分的危险等级。应因地制宜，根据房屋结构体系确定主要构件并进行危险程度鉴定。
第十六条地基基础鉴定以现状鉴定为主，着重检查外露基础现状情况，上部结构有无因不均匀沉降引起的裂缝、沉降等，按下列等级进行划分：
a级：上部结构无不均匀沉降裂缝和倾斜，外露基础完好；地基、基础稳定。
b级：上部结构有轻微不均匀沉降裂缝，外露基础基本完好；地基、基础基本稳定。
c级：上部结构出现明显不均匀沉降裂缝，或外露基础明显腐蚀、酥碱、松散和剥落。
d级：上部结构不均匀沉降裂缝严重，且继续发展尚未稳定，或已出现明显倾斜；基础局部或整体塌陷。
第十七条砌体墙鉴定主要检查砌筑质量、外观现状等，按下列等级进行划分：
a级：砌筑质量良好，无裂缝、剥蚀、歪斜；纵横墙交接处咬槎砌筑。
b级：砌筑质量一般，部分墙体有轻微开裂或剥蚀；纵横墙交接处无明显通缝。
c级：砌筑质量差，墙体普遍开裂，剥蚀严重；纵横墙体脱闪；个别墙体歪斜；承重墙体厚度120mm。
d级：墙体严重开裂，部分墙体严重歪斜；局部倒塌或有倒塌危险。
当小型混凝土空心砌块墙未按要求设置芯柱时，结合质量现状，应判定为c级或d级。
第十八条石砌墙体鉴定主要检查砌筑质量、砌筑方式、外观现状等，按下列等级进行划分：
a级：石料规整，砌筑质量良好；无空鼓、歪斜；纵横墙交接处咬槎砌筑。
b级：石料基本规整，砌筑质量一般；墙体有轻微开裂或空鼓；纵横墙交接处无明显通缝。
c级：石料规整性差，砌筑质量差；墙体普遍开裂，明显空鼓，部分石料松动；纵横墙体脱闪，个别墙体歪斜。
d级：墙体严重开裂；部分墙体严重歪斜；局部倒塌或有倒塌危险。
当墙体采用乱毛石、鹅卵石砌筑，或砌筑砂浆为泥浆或无浆干砌时，应判定为c级或d级。
第十九条生土墙体鉴定主要检查砌筑（夯筑）质量、砌筑方式、外观现状等，按下列等级进行划分：
a级：土坯墙块体规整、砌筑质量良好，夯土墙夯筑质量好，干缩裂缝较少。墙面无剥蚀、空鼓；纵横墙交接处咬槎砌筑；
b级：土坯墙砌筑质量或夯土墙夯筑质量一般，干缩裂缝较多但不严重；受力裂缝轻微；墙面轻微剥蚀或空鼓；纵横墙交接处无明显通缝。
c级：墙体砌筑或夯筑质量差，干缩裂缝严重并出现明显受力裂缝；墙面明显剥蚀，空鼓严重；纵横墙体脱闪，个别墙体歪斜。
d级：墙体严重开裂；部分墙体严重歪斜，局部倒塌或有倒塌危险。
处于长期受潮状态或周边排水不畅的生土墙体，应判定为c级或d级。
第二十条承重木构架鉴定主要检查木柱、梁、檩等各构件的现状及榫卯节点连接情况，按下列等级进行划分：
a级：无腐朽或虫蛀；构件无变形；有轻微干缩裂缝；榫卯节点良好。
b级：轻微腐朽或虫蛀；构件有轻微变形；构件纵向干缩裂缝深度超过木材直径的1/6；榫卯节点基本良好。
c级：明显腐朽或虫蛀；梁、檩跨中明显挠曲或出现横向裂缝，梁檩端部出现劈裂；柱身明显歪斜；木柱与柱基础之间错位；构件纵向干缩裂缝深度超过木材直径的1/4；榫卯节点有破损或有拔榫迹象；承重柱存在接柱或转换情况且未采取可靠连接措施。
d级：严重腐朽或虫蛀；梁、檩跨中出现严重横向裂缝；柱身严重歪斜；木柱与柱基础之间严重错位；构件纵向干缩裂缝深度超过木材直径的1/3；榫卯节点失效或多处拔榫。
第二十一条梁、板、柱等混凝土构件的鉴定主要检查质量现状，按下列等级进行划分：
a级：表面平整，或仅有少量微小开裂或个别部位剥落；钢筋无明显露筋、锈蚀；预制板端部支承稳固，采取加强连接措施。
b级：表面轻微开裂或局部剥落；个别部位钢筋露筋、锈蚀；预制板端部支承基本稳固。
c级：保护层剥落严重；钢筋露筋、锈蚀，出现明显锈胀裂缝；梁、板出现明显受力裂缝和变形；预制板端部支承长度不足。
d级：保护层剥落非常严重；部分钢筋外露；梁、板出现严重受力裂缝和变形；预制板端部支承长度严重不足，有坠落危险。
第二十二条围护墙体鉴定主要检查刚性围护墙及其与承重木构架连接现状，围护墙体质量鉴定根据墙体类别参见以上各条要求，按下列等级进行划分：
a级：围护墙与承重木柱间有拉结措施；山墙、山尖墙与木构架或屋架有墙揽拉结；内隔墙顶与梁或屋架下弦有拉结。
b级：采取部分拉结措施；围护墙与承重木柱之间未出现明显通缝。
c级：无拉结措施；贴砌山墙、山尖墙与屋架分离；围护墙体与承重木柱之间出现明显竖向通缝。
d级：无拉结措施；贴砌山墙、山尖墙与屋架分离且有明显外闪；围护墙体与承重木柱之间脱闪。
第二十三条木屋架鉴定主要检查各构件的现状以及节点连接情况，按下列等级进行划分：
a级：无腐朽或虫蛀；无变形；自身稳定性良好，没有平面内变形和平面外偏斜；榫卯节点良好。
b级：轻微腐朽或虫蛀；有轻微变形；自身稳定性尚可，有轻微平面内变形或平面外偏斜；榫卯节点基本良好。
c级：明显腐朽或虫蛀；下弦跨中出现横纹裂缝；端部支座移位或松动；出现明显平面内变形或平面外歪斜；榫卯节点有破损、松动或有拔榫迹象。
d级：严重腐朽或虫蛀；下弦跨中出现严重横纹裂缝；端部支座失效；出现平面内严重变形或平面外严重歪斜；榫卯节点多处拔榫。
第二十四条楼（屋）盖鉴定主要检查构件现状，按下列等级进行划分：
a级：楼（屋）面板无明显受力裂缝和变形；椽、瓦完好；屋面无渗水现象。
b级：楼（屋）面板有轻微裂缝但无明显变形；瓦屋面局部轻微沉陷，椽、瓦小范围损坏；屋面小范围渗水。
c级：楼（屋）面板明显开裂和变形；瓦屋面出现较大范围沉陷，椽、瓦较大范围损坏；屋面较大范围渗水。
d级：楼（屋）面板开裂严重，部分塌落；瓦屋面大范围沉陷，椽、瓦大范围严重损坏；屋面大范围渗水漏雨。
五、房屋整体危险程度鉴定
第二十五条在各组成部分危险程度鉴定结果基础上，结合房屋宏观情况进行综合判定，确定其整体危险程度等级：
A级：房屋各组成部分各项均为a级，即房屋没有损坏，整体现状基本完好。
B级：房屋各组成部分至少一项为b级，即房屋出现轻微破损，存在轻度危险。
C级：房屋各组成部分至少一项为c级，即房屋出现中度破损，存在中度危险。
D级：房屋各组成部分至少一项为d级，即房屋出现严重破损，存在严重危险。
生土墙体承重、砖土混合承重房屋，泥浆砌筑的砖木、石木结构房屋，即使观感完好，但存在潜在原始缺陷，不应评为A级。
六、防灾措施鉴定
第二十六条在对房屋危险程度鉴定的同时，应进行防灾措施鉴定，鉴定结果分为具备防灾措施、部分具备防灾措施、完全不具备防灾措施3个等级。应因地制宜根据主要灾种提出防灾措施鉴定要求。8度及以上高地震烈度区应对抗震构造措施着重进行鉴定。
第二十七条抗震构造措施鉴定主要检查以下项目是否符合，进行综合判断并分级：
1.墙体承重房屋基础埋置深度不宜小于500mm，8度及以上设防地区应设置钢筋混凝土地圈梁。
2.8度及以上设防地区，砌体墙承重房屋四角应设置钢筋混凝土构造柱。
3.8度及以上设防地区的房屋，承重墙顶或檐口高度处应设置钢筋混凝土圈梁；6度、7度设防地区的房屋，宜根据墙体类别设置钢筋混凝土圈梁、配筋砂浆带圈梁或钢筋砖圈梁；现浇钢筋混凝土楼板可兼做圈梁。
4.8度及以上设防地区，端开间及中间隔开间木构（屋）架间应设置竖向剪刀撑，檐口高度应设置纵向水平系杆。
5.承重窗间墙最小宽度及承重外墙尽端至门窗洞边的最小距离不应小于900mm。
6.承重墙体最小厚度，砌体墙不应小于180mm，料石墙不应小于200mm，生土墙不应小于240mm。
7.后砌砖、砌块等刚性隔墙与承重结构应有可靠拉结措施。
生土承重结构、砖木混杂结构等应鉴定为部分具备防灾措施或完全不具备防灾措施。
七、鉴定结论与处理建议
第二十八条农村住房安全性鉴定报告应包括下列内容，可采用表格形式或文字报告形式。
1.农户基本信息：包括户主姓名、身份证号码、联系电话、贫困户类型、家庭人口等。
2.房屋基本信息：包括所在地址、建造年代、建筑面积、层数、开间、抗震设防烈度、结构形式、承重构件种类、围护墙体材料、楼（屋）面类型及材料等，使用历史和维修情况。
3.鉴定机构，鉴定人员及鉴定日期。
4.房屋危险程度鉴定等级，包括各组成部分（构件）、房屋整体危险程度鉴定等级。
5.防灾措施鉴定结果。
6.鉴定结论及处理建议。
7.调查记录、房屋简图及照片等附件，调查记录应有现场调查人员、农户签字，通过走访建筑工匠了解房屋建造情况时应有工匠签字。
第二十九条经鉴定为局部危房或整幢危房时，应按下列方式进行处理：
1.经鉴定为C级危房的农村住房，鼓励因地制宜进行加固维修，解除危险。
2.经鉴定为D级危房，确定已无修缮价值的农村住房，应拆除、置换或重建。
3.经鉴定为D级危房，短期内不便拆除又不危及相邻建筑和影响他人安全时，应暂时停止使用，或在采取相应的临时安全措施后，改变用途不再居住，观察使用。
4.有保护价值的D级传统民居及有历史文化价值的建筑等，应专门研究后确定处理方案。
5.确定加固维修方案时，应将消除房屋局部危险与抗震构造措施加固综合考虑。
6.当条件允许时，加固维修宜结合房屋宜居性改造和节能改造同步进行。
2024/11/03
国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见 国发〔2015〕37号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
近年来，各地区、各有关部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，持续加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，有关工作取得显著进展。截至2014年底，全国共改造各类棚户区住房2080万套、农村危房1565万户，其中20132014年改造各类棚户区住房820万套、农村危房532万户，有效改善了困难群众的住房条件，发挥了带动消费、扩大投资的积极作用，促进了社会和谐稳定。但也要看到，与党中央、国务院确定的改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的目标相比，任务仍然十分艰巨，特别是待改造的棚户区多为基础差、改造难度大的地块，在创新融资机制、完善配套基础设施等方面还存在不少困难和问题。同时，农村困难群众对改善居住条件、住上安全住房的诉求比较强烈，加快农村危房改造的要求十分迫切。为进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设工作，切实解决群众住房困难，有效促进经济增长，现提出以下意见：
一、总体要求
（一）指导思想。深入贯彻党的十八大、十八届二中、三中、四中全会和中央城镇化工作会议精神，全面落实国务院决策部署，坚持走以人为核心的新型城镇化道路，以改善群众住房条件为出发点和落脚点，突出稳增长、惠民生，明确工作责任，创新体制机制，强化政策落实，加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，加快配套基础设施建设，扩大有效投资，推动经济社会和谐发展。
（二）工作目标。制定城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设三年计划（20152017年，以下简称三年计划）。20152017年，改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套（其中2015年580万套），农村危房1060万户（其中2015年432万户），加大棚改配套基础设施建设力度，使城市基础设施更加完备，布局合理、运行安全、服务便捷。
二、加大改造建设力度
（一）加快城镇棚户区改造。各地区要抓紧编制20152017年城镇棚户区改造实施方案并抓好组织落实。一要加快棚改项目建设。依法合规推进棚改，切实做好土地征收、补偿安置等前期工作。建立行政审批快速通道，简化程序，提高效率，对符合相关规定的项目，限期完成立项、规划许可、土地使用、施工许可等审批手续。加强工程质量安全监管，保证工程质量和进度，确保完成三年计划确定的目标任务。把城市危房改造纳入棚改政策范围。二要积极推进棚改货币化安置。缩短安置周期，节省过渡费用，让群众尽快住上新房，享有更好的居住环境和物业服务，满足群众多样化居住需求。各省（区、市）要因地制宜，抓紧摸清存量商品住房底数，制定推进棚改货币化安置的指导意见和具体安置目标，完善相关政策措施，督促市、县抓好落实，加快安置棚户区居民。
（二）完善配套基础设施。各地区要尽快编制20152017年棚改配套基础设施建设计划（以下简称配套建设计划），确定棚改安置住房小区配套基础设施项目，以及与棚改项目直接相关的城市道路和公共交通、通信、供电、供水、供气、供热、停车库（场）、污水与垃圾处理等城市基础设施项目，努力做到配套设施与棚户区改造安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用。各地区要对2014年底前已开工的棚改安置房等保障房小区配套基础设施情况进行排查，对配套基础设施不完备的项目要列出清单，并纳入本地区配套建设计划。
（三）推进农村危房改造。各地区要抓紧编制20152017年农村危房改造实施方案，明确目标任务、资金安排和政策措施，确保年度任务按时完成。落实省级补助资金，将农村危房改造补助资金纳入财政预算，由县级财政直接发放到危房改造农户。严格执行一户一档的要求，做好农村危房改造信息系统录入和管理工作。统筹推进农房抗震改造，加大对8度及以上地震高烈度设防地区的改造力度，认真贯彻执行《农村危房改造最低建设要求（试行）》和《农村危房改造抗震安全基本要求（试行）》，确保改造后的住房符合建设及安全标准。加强农房风貌管理和引导，县级住房城乡建设部门应制定符合当地实际的农房设计图和风貌管理要求，指导到户。
三、创新融资体制机制
（一）推动政府购买棚改服务。各省（区、市）应根据棚改目标任务，统筹考虑财政承受能力等因素，制定本地区政府购买棚改服务的管理办法。市、县人民政府要公开择优选择棚改实施主体，并与实施主体签订购买棚改服务协议。市、县人民政府将购买棚改服务资金逐年列入财政预算，并按协议要求向提供棚改服务的实施主体支付。年初预算安排有缺口确需举借政府债务弥补的市、县，可通过省（区、市）人民政府代发地方政府债券予以支持，并优先用于棚改。政府购买棚改服务的范围，限定在政府应当承担的棚改征地拆迁服务以及安置住房筹集、公益性基础设施建设等方面，不包括棚改项目中配套建设的商品房以及经营性基础设施。
（二）推广政府与社会资本合作模式。在城市基础设施建设运营中积极推广特许经营等各种政府与社会资本合作（PPP）模式。各地应建立健全城市基础设施建设财政投入与价格补偿统筹协调机制，合理确定服务价格，深化政府与社会资本合作，推动可持续发展。
（三）构建多元化棚改实施主体。鼓励多种所有制企业作为实施主体承接棚改任务。各地原融资平台公司可通过市场化改制，建立现代企业制度，实现市场化运营，在明确公告今后不再承担政府融资职能的前提下，作为实施主体承接棚改任务。原融资平台公司转型改造后举借的债务实行市场化运作，不纳入政府债务。政府在出资范围内依法履行出资人职责，不对原融资平台公司提供担保。
（四）发挥开发性金融支持作用。承接棚改任务及纳入各地区配套建设计划的项目实施主体，可依据政府购买棚改服务协议、特许经营协议等政府与社会资本合作合同进行市场化融资，开发银行等银行业金融机构据此对符合条件的实施主体发放贷款。在依法合规、风险可控的前提下，开发银行可以通过专项过桥贷款对符合条件的实施主体提供过渡性资金安排。鼓励农业发展银行在其业务范围内对符合条件的实施主体，加大城中村改造、农村危房改造及配套基础设施建设的贷款支持。鼓励商业银行对符合条件的实施主体提供棚改及配套基础设施建设贷款。
四、加强组织领导
（一）落实地方责任。各省（区、市）人民政府对本地区城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设工作负总责，要抓紧组织落实三年计划及相关实施方案，完善工作机制，强化目标责任考核，加大资金投入，落实好税费减免政策。
（二）明确部门职责。住房城乡建设部要会同有关部门督促各地尽快编制和落实三年计划及相关实施方案。发展改革委、财政部要会同有关部门进一步加大中央预算内投资和中央财政支持力度。财政部要会同有关部门安排中央国有资本经营预算资金，对困难中央企业特别是独立工矿区、三线地区和资源枯竭型城市中央企业棚改配套设施建设予以支持。人民银行、财政部、银监会要完善政策措施，支持开发银行、农业发展银行等金融机构加大信贷支持力度。
（三）强化监督检查。住房城乡建设部要会同有关部门建立有效的督查制度，对各地区城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设三年计划实施情况进行督促检查。各地区要加强监督检查，全面落实各项工作任务和政策措施。加强对农村危房改造补助资金使用的监管，严禁截留、挤占、挪用或变相使用。加大考核和问责力度，对态度不积极、工作不主动、进度缓慢、弄虚作假的单位和责任人员予以通报批评，并明确整改期限和要求。
国 务 院
2015年6月25日
2024/10/30
城市危险房屋管理规定
（1989年11月21日建设部令第4号发布，2004年7月20日根据《建设部关于修改 城市危险房屋管理规定 的决定》修正）
第一章 总 则
第一条 为加强城市危险房屋管理，保障居住和使用安全，促进房屋有效利用，制定本规定。
第二条 本规定适用于城市（指直辖市、市、建制镇，下同）内各种所有制的房屋。
本规定所称危险房屋，系指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。
第三条 房屋所有人、使用人，均应遵守本规定。
第四条 房屋所有人和使用人，应当爱护和正确使用房屋。
第五条 建设部负责全国的城市危险房屋管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本辖区的城市危险房屋管理工作。
第二章 鉴 定
第六条 市、县人民政府房地产行政主管部门应设立房屋安全鉴定机构（以下简称鉴定机构），负责房屋的安全鉴定，并统一启用房屋安全鉴定专用章。
第七条 房屋所有人或使用人向当地鉴定机构提供鉴定申请时，必须持有证明其具备相关民事权利的合法证件。
鉴定机构接到鉴定申请后，应及时进行鉴定。
第八条 鉴定机构进行房屋安全鉴定应按下列程序进行：
（一）受理申请；
（二）初始调查，摸清房屋的历史和现状；
（三）现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况；
（四）检测验算，整理技术资料；
（五）全面分析，论证定性，作出综合判断，提出处理建议；
（六）签发鉴定文书。
第九条 对被鉴定为危险房屋的，一般可分为以下四类进行处理：
（一）观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋。
（二）处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。
（三）停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。
（四）整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。
第十条 进行安全鉴定，必须有两名以上鉴定人员参加。对特殊复杂的鉴定项目，鉴定机构可另外聘请专业人员或邀请有关部门派员参与鉴定。
第十一条 房屋安全鉴定应使用统一术语，填写鉴定文书，提出处理意见。
经鉴定属危险房屋的，鉴定机构必须及时发出危险房屋通知书；属于非危险房屋的，应在鉴定文书上注明在正常使用条件下的有效时限，一般不超过一年。
第十二条 房屋经安全鉴定后，鉴定机构可以收取鉴定费。鉴定费的收取标准，可根据当地情况，由鉴定机构提出，经市、县人民政府房地产行政主管部门会同物价部门批准后执行。
房屋所有人和使用人都可提出鉴定申请。经鉴定为危险房屋的，鉴定费由所有人承担；经鉴定为非危险房屋的，鉴定费由申请人承担。
第十三条 受理涉及危险房屋纠纷案件的仲裁或审判机关，可指定纠纷案件的当事人申请房屋安全鉴定；必要时，亦可直接提出房屋安全鉴定的要求。
第十四条 鉴定危险房屋执行部颁《危险房屋鉴定标准》（CJ1386）。对工业建筑、公共建筑、高层建筑及文物保护建筑等的鉴定，还应参照有关专业技术标准、规范和规程进行。
第三章 治 理
第十五条 房屋所有人应定期对其房屋进行安全检查。在暴风、雨雪季节，房屋所有人应做好排险解危的各项准备；市、县人民政府房地产行政主管部门要加强监督检查，并在当地政府统一领导下，做好抢险救灾工作。
第十六条 房屋所有人对危险房屋能解危的，要及时解危；解危暂时有困难的，应采取安全措施。
第十七条 房屋所有人对经鉴定的危险房屋，必须按照鉴定机构的处理建议，及时加固或修缮治理；如房屋所有人拒不按照处理建议修缮治理，或使用人有阻碍行为的，房地产行政主管部门有权指定有关部门代修，或采取其它强制措施。发生的费用由责任人承担。
第十八条 房屋所有人进行抢险解危需要办理各项手续时，各有关部门应给予支持，及时办理，以免延误时间发生事故。
第十九条 治理私有危险房屋，房屋所有人确有经济困难无力治理时，其所在单位可给予借贷；如系出租房屋，可以和承租人合资治理，承租人付出的修缮费用可以折抵租金或由出租人分期偿还。
第二十条 经鉴定机构鉴定为危险房屋，并需要拆除重建时，有关部门应酌情给予政策优惠。
第二十一条 异产毗连危险房屋的各所有人，应按照国家对异产毗连房屋的有关规定，共同履行治理责任。拒不承担责任的，由房屋所在地房地产行政主管部门调处；当事人不服的，可向当地人民法院起诉。
第四章 法律责任
第二十二条 因下列原因造成事故的，房屋所有人应承担民事或行政责任：
（一）有险不查或损坏不修；
（二）经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解危措施。
第二十三条 因下列原因造成事故的，使用人、行为人应承担民事责任：
（一）使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质；
（二）使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解危措施；
（三）行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋。
第二十四条 有下列情况的，鉴定机构应承担民事或行政责任：
（一）因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失；
（二）因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋，并在有效时限内发生事故；
（三）因拖延鉴定时间而发生事故。
第二十五条 有本章第二十二、二十三、二十四条所列行为，给他人造成生命财产损失，已构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第二十六条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门可依据本规定，结合当地情况，制定实施细则，经同级人民政府批准后，报上一级主管部门备案。
第二十六条 未设镇建制的工矿区可参照本规定执行。
第二十八条 本规定由建设部负责解释。
第二十九条 本规定自一九九○年一月一日起施行。
